第一部分：案情简介

       原告安徽大成房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省合肥市青阳北路虹雨花园3幢701室。

       法定代表人尚业宏，该公司董事长。

       被告安徽省六安市荣发房地产开发有限责任公司，住所地安徽省霍邱县城关蓼城路东段58号。

       法定代表人尹若荣，该公司董事长。

      2006年8月12日，安徽大成房地产投资咨询有限公司（以下简称安徽大成公司，）与安徽省六安市荣发房地产开发有限责任公司（以下简称六安荣发房地产公司）签订一份《“广场景苑”销售代理合同》，该合同约定的主要内容为：甲方将位于六安市叶集镇观山路与万寿路交叉口东南的“广场景苑”项目委托乙方独家代理销售；乙方代理销售期间，甲方不再另行委托他人或其他公司销售，乙方不得将该项目转代理，甲方及其他单位或个人销售该项目商品房，均视为乙方销售，计入乙方业绩。销售代理期限自本合同签订之日起生效（以拿到预售许可证为前提），销售期从开盘之日起18个月。甲乙双方商定“广场景苑”住宅销售底价（均价）为1450元/M²（阁楼不计入均价，价格由甲乙双方商定，乙方不提溢价），具体楼层差价见附表。商业门面房沿观山路和会务中心南边底层销售底价为4000元/M²，二层销售底价为2000元/M²；其余门面房底层价3000元/M²，二层底价2000元/M²。乙方根据销售底价（均价）制定一房一价和楼层差价。在乙方代理销售期限内，甲方不得提高双方约定的销售底价，乙方不得低于双方约定的销售底价对外销售。乙方在销售期内应完成住宅总销量的90%。商业门面不计入销售目标，但乙方应尽力销售。甲方按照以下标准及方式向乙方支付代理费（代理费由佣金和溢价两部分组成）：1、佣金，甲方同意按照住宅及商业门面实际销售金额的1.4%(其中0.4%为策划费)作为佣金付给乙方。2、溢价,在实际销售过程中,乙方可以高于本合同第四条第一款约定的销售底价对外销售,超出部分即为溢价；溢价分成按甲乙双方8：2分成，即甲方80%，乙方20%。3、代理费用的结算方式为：每月月底乙方须报甲方佣金及溢价结算表，经甲方审核确认后于次月7日前支付给乙方。乙方应于本合同签订后10日内向甲方交付保证金人民币20万元。保证金按两个阶段返还乙方。具体为：乙方完成可销售面积的50%后，甲方返还保证金的50%；剩余保证金待本合同期限届满时15日内一资性全额返还乙方。甲方指定专人对签订后《商品房认购凭证》、《商品房买卖合同》收集登记备案存档；指定专人收取定金及所有售房款。双方的合同还约定了违约责任：如果甲方不按期或未足额向乙方支付应得的销售代理费，应按每日万分之三的滞纳金支付给乙方，如超出30天未付，甲方须向乙方支付滞纳金外，另须付未付款金额的20%违约金。2007年1月12日，双方又签订了《广场景苑销售合同底价（均价）楼层价格表》，以此作为《“广场景苑”销售代理合同》的附件。同年1月22日,大成公司按照合同约定向荣发公司交付履行合同保证金200000元（荣发公司已按合同约定退还保证金100000元）。此后，荣发公司先后取得广场景苑六期在建商品房的《预售许可证》，经过大成公司的努力，至2008年2月25日，大成公司销售的住宅早已超过可预售总额的90%以上。然而，荣发公司在该合同履行中，违反合同的约定，拖延给付欠大成公司的代理费用。2008年2月25日，大成公司通过合肥市衡正公证处以国内特快专递邮件的形式向荣发公司的法定代表人和委托代理人发送了《安徽大成房地产投资咨询有限公司合同履行催告函》，要求荣发公司在收到该函件之次日起十日内，将拖延支付大成公司的代理费用190010元足额向大成公司支付，并在2008年3月7日之前，向大成公司全额支付自2007年11月27日至2008年2月25日的代理费用849695元。但荣发公司并未按大成公司发送的《合同履行催告函》的规定履行义务。2008年3月12日，大成公司通过合肥市衡正公证处以国内特快专递邮件的形式，向荣发公司的法定代表人和委托代理人发送了《解除合同通知书》，大成公司依法解除了与荣发公司所签订的《“广场景苑”销售代理合同》。截止2008年3月13日，大成公司已销售住房210套，门面商铺17套，合计销售总额达34500000元，大成公司应得代理费用300万元。至大成公司起诉之日止，荣发公司共付给原告代理费用1100000元，尚欠代理费1122420元未付，且尚有100000元合同履行保证金没有退还。

       第二部分：大成公司的诉讼请求及诉讼理由

       大成公司的诉讼为：（一）请求人民法院依法判决被告立即向原告给付所欠的房产代理销售的代理费人民币1122420元元，并向原告承担违约损失人民币234109.26元（计算至判决实际给付之日止）；（二）请求人民法院依法判决被告立即向原告返还所收取的保证金人民币100000元；（三）本案的诉讼费用、保全费用等由被告方承担。

       基于本案的上述事实，大成公司起诉认为：原告安徽大成公司与被告六安荣发房地产公司所签订的《“广场景苑”销售代理合同》，是原被告双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效合同。原告在合同签订后，依据合同的约定履行了自已的合同义务，而被告六安荣发房地产公司却违反合同的约定，拖延并拒绝履行该合同约定的向原告支付代理费用的主要合同义务，且在原告方书面催告后，被告仍未履行，原告安徽大成公司解除与被告六安荣发房地产公司所签订的合同，符合法律规定。被告在原告解除合同后应立即给付欠原告方的代理费1200000元；并退还尚欠原告的合同保证金100000元；被告拖延给付欠原告的代理费用，给原告造成了重大的经济损失，被告应当依照合同约定的违约金损失计算方式向原告予以损失赔偿234109.26元。为维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条、第一百零八和第十九条之规定，特具状向你院起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。

       第三部分：荣发公司的反诉请求及反诉理由

       安徽省六安市中级人民法院受理本案后，被告荣发公司依法提起反诉，其认为：荣发公司与大成公司所签订《“广场景苑”销售代理合同》属实，但大成公司无房产代理销售中介资质，且合同中约定的溢价分成等严重违反国家法律的禁止性规定，该合同应为无效；大成公司在代理销售荣发公司开发的商品商期间，将台运珍订购的房屋，因台未在约定时间内与荣发公司签订《商品房买卖合同》，而将台订购的房屋出售给他人，构成一房两卖，不但构成违约，且造成了荣发公司的财产损失近60000元。为此，荣发公司反诉请求：（一）返还荣发公司已支付的代理费用1100000元；（二）赔偿因一房二卖给荣发公司造成的损失54000元；（三）赔偿因构成其它违约而给荣发公司造成的损失1000000元：（四）本诉及反诉费用全部由大成公司承担。

       第四部分：大成公司的代理意见及法院的处理结果

      本案庭审中，大成公司的代理人发表如下代理意见：

       2006年8月12日，大成公司与荣发公司签订一份《“广场景苑”销售代理合同》（以下简称《代理合同》），该合同约定的主要内容为：甲方（即荣发公司，下同）将位于六安市叶集镇观山路与万寿路交叉口东南的“广场景苑”项目委托乙方（即大成公司，下同）独家代理销售；乙方代理销售期间，甲方不再另行委托他人或其他公司销售，乙方不得将该项目转代理，甲方及其他单位或个人销售该项目商品房，均视为乙方销售，计入乙方业绩。销售代理期限自本合同签订之日起生效（以拿到预售许可证为前提），销售期从开盘之日起18个月。甲乙双方商定“广场景苑”住宅销售底价（均价）为1450元/M²（阁楼不计入均价，价格由甲乙双方商定，乙方不提溢价），具体楼层差价见附表。商业门面房沿观山路和会务中心南边底层销售底价为4000元/M²，二层销售底价为2000元/M²；其余门面房底层价3000元/M²，二层底价2000元/M²。乙方根据销售底价（均价）制定一房一价和楼层差价。在乙方代理销售期限内，甲方不得提高双方约定的销售底价，乙方不得低于双方约定的销售底价对外销售。乙方在销售期内应完成住宅总销量的90%。商业门面不计入销售目标，但乙方应尽力销售。甲方按照以下标准及方式向乙方支付代理费（代理费由佣金和溢价两部分组成）：1、佣金，甲方同意按照住宅及商业门面实际销售金额的1.4%(其中0.4%为策划费)作为佣金付给乙方。2、溢价,在实际销售过程中,乙方可以高于本合同第四条第一款约定的销售底价对外销售,超出部分即为溢价；溢价分成按甲乙双方8：2分成，即甲方80%，乙方20%。3、代理费用的结算方式为：每月月底乙方须报甲方佣金及溢价结算表，经甲方审核确认后于次月7日前支付给乙方。乙方应于本合同签订后10日内向甲方交付保证金人民币20万元。保证金按两个阶段返还乙方。具体为：乙方完成可销售面积的50%后，甲方返还保证金的50%；剩余保证金待本合同期限届满时15日内一次性全额返还乙方。甲方指定专人对签订后《商品房认购凭证》、《商品房买卖合同》收集登记备案存档；指定专人收取定金及所有售房款。双方的合同还约定了违约责任：如果甲方不按期或未足额向乙方支付应得的销售代理费，应按每日万分之三的滞纳金支付给乙方，如超出30天未付，甲方须向乙方支付滞纳金外，另须付未付款金额的20%违约金。2007年1月12日，原被告双方又签订了《广场景苑销售合同底价（均价）楼层价格表》，以此作为《代理合同》的附件。双方当事人还约定了本合同生效的条件即“本合同自双方签字盖章后生效”。

       从《代理合同》的主体来看，大成公司具有房地产中介服务机构的主体资格。大成公司是依法成立的房地产中介服务机构，其成立符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定所具备的条件，并按时进行年检。根据该法第五十八条第二款“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。”的规定。因此，大成公司具有商品房代理销售的主体资格。荣发公司庭审中所提出的“大成公司没有资质和资格，不具有房产代理销售的主体资格”的抗辩观点，但未提供大成公司不具备房地产中介机构登记条件的事实证据，荣发公司在庭审中所宣读的相关规定，均不是国家的法律和行政法规的规定，且多为基层行政管理机构对中介企业内部从业的经纪人的管理规定。而房地产开发企业却与房地产中介服务机构不同。从事房地产开发的企业，国家有强制性行政法规规定必需要持有企业资质才能从事房地产开发，并对资质专门出台有强制性规定：《房地产开发企业资质管理规定》建设部77号令第三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条、第三十五条均对房地产开发企业必须具备资质有明确规定。而房地产中介服务机构的资质却没有国家法律与行政法规的强制性规定。实际上，资质是服务能力的高低，而资格才是服务机构准入条件。荣发公司在庭审中的抗辩意见是将房地产中介服务机构的资质和资格混为一谈。尽管大成公司的资质没有按时年检，也不违反国家法律法规对中介机构资质的强制性规定，《代理合同》应为有效。荣发公司的抗辩理由，无任何事实和法律依据，人民法院不应采信。

       从《代理合同》的内容来看：该合同的内容清楚、完整，合同中关于代理费用标准的设定公平、合理。该合同经双方充分协商，本着诚实信用、等价有偿的原则签订。在合同的内容上，双方就代理的项目、委托事项、代理期限、销售价格、销售目标、代理费及广告费的比例及支付、履行合同的保证金、甲乙双方的权利和义务以及违约责任等均做了清楚、明确、具体、完整的约定。庭审中，大成公司和荣发公司均确认该合同内容的真实性，可以看出，该合同的内容是双方当事人的真实意思表示，根本不存在任何虚假的成份。荣发公司庭审中提出关于合同中“溢价”的约定违反价格法规定及其它规定之说，本代理人认为：合同中约定的房地产中介销售的佣金符合佣金的收费标准；合同中所涉溢价不是佣金的组成部分，合同中对溢价的含义作出了明确的定义，所涉的溢价分成按8：2分成，因溢价收入是不确定的，他根据销售业绩的优劣而相关联，实际上是甲方给予乙方的销售奖励。销售奖励是双方当事人自愿协商支付的费用，它不是房地产中介收费标准中的佣金，不是国家强制性禁止收费项目，不损害国家、集体和第三方利益，双方合同约定是双方真实意思的表达，应为有效。根本不违反《中华人民共和国价格法》的规定。另外，该合同的内容既不损害国家、集体或者第三人利益、也不损害社会公共利益。因此，荣发公司关于此节的抗辩理由不能成立，人民法院不应采信。

      综上，本代理人认为：大成公司和荣发公司所签订的《代理合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同的双方主体合格、合同内容公平、合理，不损害国家、集体或第三人利益和社会公共利益；不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《代理合同》应为有效合同，应受法律保护。

      通过庭审的举证和质证，大成公司完全履行了《代理合同》约定的义务。按照双方签订的《代理合同》约定：大成公司已支付保证金20万元、在销售期内完成住宅总销量的90%、负责该代理项目的策划、推广、广告设计、培训销售人员等义务。大成公司在庭审中提供的保证金《电汇凭证》，“广场景苑”的销售报表、代理费结算表及《合同领取表》，全案策划、楼书、广告设计等，销售人员尚业宏（总经理）、汪冬生（销售部经理）、尚斌（策划部经理）的《经纪人资格证书》及销售人员台雪梅（聘用人员）的《销售人员从业资格证》的培训和发证证明及培训费用报销单证等，均证明了大成公司完全履行了合同约定的各项义务。荣发公司虽然在反诉中提出大成公司“没有按合同约定的义务提供服务，选派人员无资格证书，更没有参加任何培训，没有任何销售和策划方案”等理由，但对大成公司所提的上述证据无法反驳，且认可大成公司所提供的该项目全案策划的录相光盘所记录的相关事实。因此，荣发公司关于此节的反诉理由不能成立。仅以想当然的方式来推断大成公司在合同履行中所作的大量工作，此推断没有任何事实依据。

      恰恰相反，荣发公司却违反合同约定的向大成公司及时支付代理费用的主要合同义务，其行为构成严重违约。根据大成公司所举证的如下证据：《代理合同》、荣发公司的《预售许可证》、《销售报表》、《代理费用结算表》、《商品房认购凭证》、《合同领取表》、叶集房产局出具的《合同备案统计表》、卢满友《购房合同书》、王志远、张银猛、朱海涛等人的《按揭申请表》及《大成公司合同履行催告函》等，上述证据足以证实，大成公司在该合同履行期间共出售商品房227套，住宅销售已完成应销售面积的93%以上。而荣发公司却凭借着保存该项目销售合同的优势，故意拖延审核对大成公司的结算，并拖延支付大成公司应得的代理费用。根据《代理合同》约定：指定专人对签订后的《商品房认购凭证》、《商品房买卖合同》收集登记备案存档；指定专人收取定金及所有售房款（见《代理合同》第八条第8、9项），荣发公司保存着所有商品房的销售合同、及商品房的认购凭证。荣发公司如对大成公司提供的结算报表有异议，应按商品房合同编号的顺序将全部合同向法院提供，当然，荣发公司在对大成公司所提供的关于叶集房产局出具的合同备案统计及相关合同、按揭申请表等不持异议，因此，上述证据完全可以认定大成公司所提供的代理费结算表所列结算数额的真实性和准确性。大成公司根据上述证据进行结算结果显示，截止2008年3月13日，荣发公司共欠大成公司代理费用1122420元。上述代理费用荣发公司至今未付。因此，此《代理合同》中，大成公司的主要合同义务是支付合同履行保证金和完成商品房销售目标，而荣发公司的主要合同义务是提供可供预售的商品房和及时审核大成公司报送的结算报表、并按合同约定向大成公司支付代理费用。虽然，荣发公司对大成公司提供的销售报表和代理费结算报表有异议，但又拒绝提供原始购房合同进行核对，拖延支付大成公司110余万元的代理费用不予支付的行为，已构成了合同严重违约。

       如上所述，荣发公司共欠大成公司代理费人民币1122420元，根据《代理合同》第十条违约责任约定：如甲方不按期或未足额向乙方支付应得的销售代理费，应按每日万分之三的滞纳金支付给乙方，如超出30天未付，甲方除须向乙方支付滞纳金外另须支付未付款金额的20%的违约金。上述约定符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，应为有效。结合法律规定和双方的合同约定，大成公司起诉时所主张的违约金数额作如下计算：

     第一次结算报送时间2007年4月23日，报送金额226246元，付款金额220000元，违约金额6246元，违约12个月（2007、5、7—2008、5、7），违约金数额：6246元×20%＋6246×0.0003×12个月=1249.20元＋683.94元=1933.14元。

      第二次结算报送时间2007年7月20日，报送金额375825元，付款金额370000元，违约金额5825元，违约9个月（2007、8、7—2008、5、7），违约金数额：5825元×20%＋5825×0.0003×9个月=1165元＋524.25元=1689.25元。

      第三次结算报送时间2007年11月26日，报送金额316317元，付款金额310000元，违约金额6317元，违约7个月（2007、10、7—2008、5、7），违约金数额：6317元×20%＋6317×0.0003×7个月=1263.40元＋397.97元=1661.37元。

      第四次结算报送时间2007年11月26日，报送金额371622元，付款金额200000元，违约金额171622元，违约6个月（2007、12、7—2008、5、7），违约金数额：171622元×20%＋171622×0.0003×6个月=34324.40元＋9267.59元=43591.99元。

      第五次报送时间2008年2月25日，报送金额849695元，付款金额/元，违约金额849695元，违约个月（2008、3、7—2008、5、7），违约金数额：849695元×20%＋849695×0.0003×2个月=169939元＋15294.51元=185233.51元。

      上述五次结算，合计违约金数额为:234109.26元。但该违约金不包括2008年5月7日（注：此日期为原告起诉时的拟开庭时间）后至判决实际给付之日止的违约金数，该期间内的违约金应为未付代理费1122420元的日万分之三。因为，大成公司在起诉时，已对该时间段的违约金部分进行了主张。

       综上，荣发公司所欠代理费事实清楚，证据充分，人民法院应判决荣发公司立即向大成公司支付代理费用，并按合同的约定承担计算和支付应承担的违约金。     

      庭审中，荣发公司对收到大成公司20万元合同履行保证金没有异议，认可应分期返还保证金。但双方所签订的《代理合同》因荣发公司的严重违约，而被大成公司通知解除。该合同已不再继续履行。大成公司解除合同过程中无任何违约行为，因此，荣发公司应将该合同履行保证金10万元立即返还大成公司。

      荣发公司为证明该项请求，提供的认购人为台运珍《商品房认购凭证》的复印件。首先，大成公司对该认购凭证的真实性表示异议；其次，11#404是大成公司在双方合作期间于2007年10月10日定给李善芳，并签订《商品房买卖合同》。在大成公司报送给荣发公司的销售报表中也从未出现所谓台运珍购买11#404室的相关证据，更未出现大成公司对台运珍户的佣金及溢价结算记录。11#404的产权至今仍属李善芳名下，不存在有第二人拥有11#404产权的相关证据。至于在大成公司解除合同后荣发公司以何种价格、何种形式将1#302卖给台运珍，与大成公司以及11#404的业主李善芳均无关；再次，大成公司没有和所谓的购房人台运珍签订《商品房买卖合同》。因此，大成公司不存在将11号楼404房进行一房二卖的行为。

      荣发公司反诉称：大成公司在商品房合同中，将交房时间约定为同一日，使得荣发公司无法在一天时间内向业主交房，造成了荣发公司的百万元以上的损失。事实上，根据《代理合同》第八条第7项的约定：《商品房买卖合同》由甲方领取后交给乙方在销售中使用，报甲方审核后，由甲方法人或委托人签字并加盖公章后生效。从此合同条款约定可以看出，大成公司在代理商品房销售过程中没有自行约定合同内容的权利，商品房合同的任何一项约定均经过甲方的审核后，由甲方法人签字并加盖公章确认的。也就是说，商品房买卖合同书中的交房时间并非是大成公司擅自决定的，而是经荣发公司审核认可的，与大成公司及其履行《代理合同》之间无任何因果关系。

      本案系因荣发公司违约而引起的诉讼，大成公司的诉讼主张是应当受到人民法院保护的。荣发公司的反诉请求无事实和法律依据，不应受到法律的保护。依据《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，本案的诉讼费、保全费和反诉费均应由荣发公司承担。

      综上所述，本代理人认为：大成公司与荣发公司所签订的《代理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制行规定，应为有效合同。本案事实清楚，证据充分，原告大成公司的诉讼请求合理，人民法院应依法支持大成公司的诉讼请求。被告荣发公司就本诉中所提出的抗辩理由及反诉请求，无任何事实依据和法律根据，依法不应得到采信，应依法驳回反诉原告荣发公司的反诉请求。

      安徽省六安市中级人民法院经过审理认定：原告安徽大成公司与被告六安荣发房地产公司所签订的《“广场景苑”销售代理合同》，是原被告双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效合同。原告在合同签订后，依据合同的约定履行了自已的合同义务，而被告六安荣发房地产公司却违反合同的约定，拖延并拒绝履行该合同约定的向原告支付代理费用的主要合同义务，且在原告方书面催告后，被告仍未履行，原告安徽大成公司解除与被告六安荣发房地产公司所签订的合同，符合法律规定。原告要求被告支付代理费1200000元的诉讼请求，本院予以支持；因原被告之间的合同已被原告通知解除，因此，原告要求被告退还合同保证金100000元的诉请符合法律规定，应予支持；被告在合同履行中虽未按月支付代理费用，但非自始拒付，其在销售开始后不规律地向原支付代理费数次，此期间的滞纳金或违约金诉请不应予以支持，然，大成公司发出催告后，荣发公司仍未付款，此时，被告荣发公司应按合同约定支付滞纳金，从原告书面催告函所载最后付款日期计至大成公司向本院起诉之日止。被告荣发公司关于合同无效，要求返还代理费用的诉讼请求和原告一房两卖等，要求原告承担损失的诉讼请求，因无事实依据和证据支持，本院不予支持。据此，法院判决：一、荣发公司于本判决书生效十日内，支付大成公司代理费1122419元，并承担违约金3367元。二、荣发公司于判决生效十日内返还大成公司支付的履行合同的保证金100000元；三驳回大成公司的其它诉讼请求。三、驳回荣发公司的全部反诉请求。

      本案一审宣判后，荣发公司不服，提起上诉。而大成公司也以原审法院判决的违约金数额过少为由，提起上诉。案经安徽省高级人民法院二审调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、荣发公司于十日内一次性支付大成公司代理费950000元；二、若荣发公司不按时如数履行第一条的给付义务，双方应按原审判决执行。