吕海波律师

随着近年来房地产业的蓬勃发展，合肥市住宅小区的不断交付使用，越来越多的小区在使用、管理过程中暴露出了很多问题，特别是共有物权和公共收益等问题，日益成为小区业主与开发商、物业公司之间的矛盾。我国《物权法》与《物业管理条例》等法律、法规为此设立的业主大会和业主委员会制度，通过业主大会赋予业主委员会相应的权利，协调和处理小区内部和外部的相关事项。但目前就合肥市建成使用小区的业主委员会的情况来看，数据并不乐观，据不完全统计，目前合肥市有住宅小区2000多家，但成立业主委员会的只有300多家。导致业主委员会工作的难点主要在哪里呢，经过一段时间的走访，归纳为以下几个问题：

关键词 业主委员会 成立 维权  运行 

一、成立难

目前、在合肥市范围的首届业主大会的召开及业主委员会的成立过程中，由于各种原因导致很难工作顺利开展。究其主要原因，主要由两个方面的困难：一方面是外部困难表现为房屋开发企业开发企业、物业公司，相关政府指导部门的不配合，甚至进行阻挠。首先，是房地产开发企业，由于一些小区在前期的建设过程中，为了追求利润最大化，擅自对其小区进行规划设计进行变更，侵犯了业主的权利。所以，担心小区业主委员会成立以后，将对进行一系列的维权活动，进而产生高额的赔款。其次，是小区内的前期物业物业公司，就目前而言，合肥市多数小区的前期物业系房地产开发企业通过设立的子公司或者通过其他的方式控股设立的具有关联公司性质的物业服务公司，或者其他有利益关系的物业公司。房地产开发企业选聘这些物业公司的目的：一方面是帮助对已经交付使用的小区提供物业服务，承担因房屋质量而产生的部分维修问题。另一方面，也存在着通过物业公司对小区的公共收益进行侵犯，而对自己经济利益输送。有些物业公司则是进驻小区以后，在业主委员会成立之前，占有获取小区广告收益，地面停车费等公共收益，担心业主委员会成立以后，上述公共收益将会被小区业主委员会收取，其“利益”明显受损，故不希望业主委员会成立。最后，作为指导业主大会召开和业主委员会成立的行政指导部门往往是当地的街道、房地产管理部门，这些行政部门在小区前期筹建、建设过程中已经与小区的开发商、物业公司已经形成某种利益关系，担心业主委员会的成立将会打破这种利益关系，另外的一个担心，可能就是担心业主委员会在成立以后，将会导致其业主在辖区的权威地位。所以作为业主委员会的行政指导部门街道或者房产主管部门也不希望其业主委员会的成立，另外一些街道或者房地产管理部门对于相关法律、法规的理解不到位或者缺失，也对业主委员会的成立带来不小的困难。另一个方面表现为内部困难是在小区的业主委会成立的过程，是来自与小区业主自己内部困难，一些小区由于与开发商或者物业公司产生矛盾，激发出个人正义感，主动担起业主大会和业主委员会成立的召集人角色，积极同街道开发商等进行周旋，号召征集小区业主的签名，书面意见等等。但是由于目前小区内业主成立业主委员会意识不强，平时业主之间缺乏了解与沟通。同时也存在对业主委员会一些误解，在成立过程中的显得不是那么的积极，这样的不配合的态度，导致业主大会的召集人在成立过程中，其劳动量极度增加，因为劳动量增加和误解，往往会挫伤业主大会召集人的积极性。导致一些业主召集人在进行一半或者在刚刚起步的过程中，就会流产。

上述的来自小区内部和外部的困难，都是目前导致合肥市业主委员会成立比较困难、周期较长几个主要原因。

二、运行难。

一切社会活动都需要物质的支持才可以运行。业主委员会在成立以后，日常的运行过程中，同样也存在很多困难。首先是运行资金和场地的问题，在过去的走访过程中发现一些业主委员会，没有自己的运行和办公场所，也无可供延续运行的办公资金，在日常处理小区公共事务的过程中，没有办公场地，导致业主委员会成立后，无法进行小区事务管理。运行资金的缺乏，也导致业主委员会成员在处理日常小区公共事务及业主与物业公司之间的矛盾时，显得无能为力。现实中往往是业主委员会成员自费在解决办公经费及运行资金的问题，但这势必导致业主委员成员工作动力及情绪，同时也影响到业主参与业主委员会的积极性。面对这些问题和困难，如果不能及时的解决，将导致业主委会成立后面临形同虚设和解散的问题。

    其次是，业主委员会成员的业务培训和后期储备人员培养问题，由于很多业主委员会成员多为小区内的热心公益的业主，而业主委员会在对小区日常管理业务过程中，越来越突出其专业性，要求业主委员会成员必须具备法律、管理、建筑等方面的基本知识，但很多业主委员会仅仅凭着一腔热情，参与到小区公共事务的管理过程中，面对问题却显得苍白无力。同时由于业主委员会成员因工作、生活、身体等方面的变动、导致其必然离开业主委员会的工作，其后被人员缺乏，也是制约着小区业主委员发展的一个重要因素，业主委员会的管理能力和素质的提高也是业主委员会发展的一个重要掣肘。

三、维权难

    由于小区业主委员会的成立和运行，必然与开发商物业公司，政府街道，房地产管理等部门交涉，而这些部门及公司由于利益的关系，必然会通过各种方式进行干涉阻扰，侵犯业主利益。如业主资格、业主委员会换届、公共收益等一系列业主利益。而相关业主或业主委员会，在业主召集、维权意见统一协调、法律法规知识等方面的欠缺和认识误区，导致小区业主在维权时，不知所措或者业主委员的维权遇到重重阻力和弯路。业主委员会与相关部门的在信息、资源、地位、资金等方面的优势不对称，显然对业主委员会的维权活动带来不小的阻力。另外，由于小区的公共收益前期被开发商或者物业公司所占有，业主委员会在对小区公共收益或者公共部位的法律纠纷进行诉讼时，面临的维权费用支出也是小区维权困难的一个阻力。由于小区业主委员会成立以后，需要对小区内的公共收益进行回收，维护小区公共利益，但经常在协商未果下，选择法律诉讼解决，但成立后业主委员会却无法承担其相关的维权费用。

针对上述各种困难。笔者作为一个法律从业者，可以认为广大业主和业主委员在成立及运行的过程中，针对不同性质的法律问题可以通过如下方式予以解决： 

1、积极宣传业主委员会的作用和意义，扩大业主委员会在业主

心目中的群众基础影响，增加业主委员会成员自身素质。

业主委员会成立过程需要广大业主的大力支持，业主是业主大会召开的基础。但目前在合肥市地区业主委员会的成立过程中，筹备组对业主委员会的宣传力度明显不够，往往仅仅停留在一些网络QQ群、社区公告栏等层面，本人认为，业主委员会成员或者前期业主委员会筹备组成员应当积极的引导小区业主参与小区成立业主委员会的意义、作用以及维权方面的作用。目前可以通过制作网络短片，宣传板、组织业主集体活动等形式，加强业主之间的交流沟通。同时还应该加大对小区业主委员会成员培训，增强业主委员会管理和法律素养等综合素质，应对社区管理过程中出现的各种问题和困难，另外通过对业主委员会后备人员储备，寻找小区内热心社区公益的各类人员，参与业主委员会工作中来，以便维护小区业主委员会的长期运行。

2、敢于积极行使法律武器，合法地解决的行政纠纷。

在首届业主大会召开或者业主委员会成立过程中，很多小区业主发起人在与街道、居民委员会的交涉过程中，往往遇到一些来自行政部门的干涉阻挠。例如，街道或者物业管理部门对业主委员会的审批备案，规划设计变更等事项，往往采用含糊其词或者曲解规定等方式予以推脱，设置障碍，此时的业主委员会或者相关业主业主可以要求对方出具书面的法律和事实理由，或者向上一级行政机关提出行政复议，或者向当地人民法院提出行政诉讼的方式予以解决。另外，在某些房地产开发企业或者物业管理公司违反相关行政法律规定时，业主或者业主委员会作为行政第三人的地位，进行举报或者投诉，要求行政主管部门对房地产开发企业或者物业公司进行行政处罚，从而达到行政部门对违法行为进行纠正的效果，进而达到维护全体业主的共同利益的目的，同时也可以为相关的民事纠纷收集证据打下基础。

3、积极及时地通过协商诉讼手段化解民事纠纷。

小区业主委员会成立后，经常发现由于前期的住宅小区的建设过程中，开发企业会对小区的规划进行变更，或者小区内的公共设施，被开发商占有收取利益的现象，在多次与开发企业交涉过后。自我感觉困难重重，往往会搁置或者放弃权利，却不知因为这些搁置或者放弃权利的行使，导致超过诉讼时效而丧失胜诉权。因此，业主委员会在成立以后，应积极收集房地产开发企业或者物业公司收集侵犯公共收益的证据，积极的与房地产开发企业或者物业公司协商交涉相关问题的解决，在协商解决未果的情况下，应果断的运用法律武器依法向法院提出诉讼，及时的挽回小区内的共有利益。

综上，业主大会、业主委员会在成立、运行、维权过程中固然遇到来自外部和内部的重重阻力，只要各小区业主委员会能够集思广益、大胆创新探索，加强自身业务素质，积极的运用各种资源、协调运用法律、法规等综合手段，必然能够探索出一条业主自治的科学道路。